fragmenty artykułu z: http://byy.pl/wsteczny/

garść faktów:

1. Przeciętnie zarabiający Polak pracuje na m kw. mieszkania 2-3 miesięcy, to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej i aż 10-krotne od wartości, która obowiązuje w USA

2. Wskaźnik, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego:
w USA oscyluje pomiędzy 2 a 6
w Europie zachodniej norma oscyluje wokół 3 i 4
w Polsce: prawie 13 (!!!!)

3. 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro”. Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę.

4. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną „polską normą” jest przekraczanie – i to znaczne – połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.

5. w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną – jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.

6. Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego „M”, była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. „duża ulga budowlana”, która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.

7.Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku – raczej nie przez pomyłkę – poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!)

8.W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.

9. cena prostego lokum dla „Kowalskiego” oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w „ślepą uliczkę”. Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).

10. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów „upragniony powrót” przybrał już charakter typowej „idee fixe” większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej „grupy trzymającej ceny”. Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem „Rodzina na swoim”- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum.

11. Wsteczny bieg” doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą(!!!)

Advertisements